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北京

限价突破!这里终究还是涨了...

2019年09月28日 09:55
来源:大胡子说房

前几天,我们写了深圳社会主义先行示范区满月,深圳楼市新房日光、二手房反价,也写了坪山实地调研文章,看到东部新房的去化节奏加快,售楼部人气很旺。

这一切都在说明压抑了三年的深圳楼市,已经不平静了。

而和深圳紧靠的惠阳,目前的楼市现状是什么样呢?

上周五,【大胡子说房】团队从深圳出发,一路向东,实地探访惠州的临深地带——惠阳区。

说好的限价,竟涨了?

首先来看看惠阳售楼部的人气 。

注意,这是周五工作日的工作时间。

之前,惠阳实行相当严格的限价政策,限价一刀切13000+。

有楼盘试图突破限价,或以双合同、茶水费等处理价格,最后都被封盘。

而走遍惠阳的售楼部,我们发现严格的限价在这一刻,已经发生变化。

许多新批的预售备案价基本都已上调到15000元/㎡,随着备案价1.4万/m2的房子逐渐被市场消化干净,市场未来会站稳15000元/㎡。

时隔半年,再去惠阳,会发现城建在不断升级,四车道沥青大马路,绿化树整齐排布,前方商业综合体高耸……

惠阳,正在悄悄改变。

走在惠阳的街道上,你不难发现,这里尽管楼盘不少,但是人气也绝不低。

看着新建不久的商品房,许多窗户外面已经晾着衣服。

晚上的惠阳也并不会黑灯瞎火,星星点点的灯火证明着这里的人气。

显然,所谓的大量库存已经被庞大的市场消耗殆尽,许多人选择生活在惠阳。

价格低,价值高

为什么背靠深圳的小城市惠阳,会成为几十万人的安佳之选呢?

最明显的是巨大房价差。

惠州的一套房,深圳的一个小单间,香港的一个厕所。

毫无疑问,惠州是价格洼地无疑。

而我想说的不仅是价格,还有它的价值。

首先,这是深圳的面积决定的。

北京:1.64万平方公里

上海:6340平方公里

广州:7434平方公里

深圳:1997平方公里

深圳只有北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4,把深圳称之为「弹丸之地」并不为过。

距离中心越近,价值越大。

其次,四个一线城市谁最有潜力?我会投给深圳,因为世界级大湾区和818政策大礼包的加持。

墙里开花墙外香。

惠州在大湾区的土地储备排名第二,这很关键,因为隔壁深圳缺地。

现在有人猜测,要么惠州作为深圳的直辖市,要么惠阳部分地区并入深圳。

哪怕不在行政区域上并进来,至少也得在产业合作上并进来。

和惠州接壤的深圳坪山区,已经逐渐摆脱“给深圳拖后腿”的名声,慢慢崛起。

▼坪山中心区域街景

我们在坪山考察的一路发现,这一带有连片的生物医药公司,形成了一个有相当规模的生物科技园。

可以想象,等坪山逐渐强大,产业势必会外溢到惠州的临深区域。

正在缩小的距离

由于巨大的房价落差,大胡子李俊怀老师曾经预言,未来至少有400万左右的人外溢到东莞和惠州。

而惠阳又能不能接住这一波人呢?这要看交通!

深圳地铁14、16号线已经确确实实在动工。

在坪山中心可以看到白色的挡板,还有提醒市民前方地铁施工的指示牌。

14号线田心站刚好在深惠边界,开车两三公里或者坐公交都能接驳。14号线是快线,直接连接到岗厦北——福田就业中心。

惠州曾有延伸14号线,在白云站,草洋站,惠州南站建地铁的想法。

但去年有个指标没达标,城区人口需要达到400万,惠州差了一点点。当时事情一出,就有很多粉丝在后台咨询惠州是否能建地铁。

惠州建地铁是一个趋势。人口不断外溢,惠州再多几十万人填满城区还不简单?

▼深圳14号线、16号线路线图

当然,还有惠州南站。惠州南到深圳北,23分钟16.5元,每天40趟;惠州南到香港西九龙,1小时10分钟95元,每天5趟。

另外还有高速路,比如南坪快速、深海高速、深惠沿海高速等等。

在惠州的三种生活

在便捷的交通下,我不禁想象外地人生活在惠州,会是什么样的景象?

我想到了这么几个情况。

? 第一种:纯纯的「双城生活」。

如果此人在香港上班:从惠州南站出发,坐7点34分的G6343,大约8点可到深圳北站。在深圳北站直接转8点07分的G6509,8点半就能到香港西九龙,也就是香港的市中心。

如果此人在深圳上班:从惠州南站出发,坐7点34分的G6343,大约8点可到深圳北站,再换地铁接驳到福田或南山;

当然,Ta也可以驱车前往深圳境内的14号线沙田站,花费大约30分钟左右到时间抵达深圳福田的岗厦站。

? 第二种:有人会认为路途时间成本过大,所以会选择「5+2」生活。

所谓的「5+2」,就是指在深圳或香港租房,然后在惠州度过周末。

惠州虽然是三四线城市,但是周末也并不是无处可去。像天虹、万达这些商业综合体,星罗棋布地分布在各个居民区,而且里面也并不是空空如也。

▼惠阳商圈

周六的考察过程中,我们顺便在万达广场里吃了一个便饭。这里的餐厅居然还要排队。往下看,中心位置一个巨大的波波池里,许多家长陪着孩子开心地蹦跶。

有娃的人,还会选择把父母接过来,帮忙在惠州带孩子,这种情况就要比老家的留守儿童强多了。

大湾区人才资源丰富、南方气候宜人,就算是在惠州这种三四线城市,师资力量、教育水平都要比偏远地区强得多。

我们考察的一路,发现学校多在楼盘旁边。可以想象,老人们接送孩子时,省去了驱车接送的危险,也不用跑太远。

▼在楼盘旁边的小学

? 第三种:退居三线的养老生活。

深圳有不少「深二代」,上一代的深圳人退休之后会选择把房子留给他们,而搬到距离不远的惠州养老。

这样一来,距离近可以相互照应;二来,惠州房价不高,环境不差,大亚湾还可以过上面朝大海的舒适生活。

在返深的路上,可以看到反方向从深圳到惠阳的车道,已经非常拥堵,粤B车排成长长一列。

这完全可以证明,已经有很多人在贯彻「双城生活」。

众生皆不同。惠阳楼市的存在满足了一部分人,也满足了不同的需求。这一部分人体量巨大,他们的需求更是林林总总。

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